Dossier: il mercato immobiliare a Parma nei primi 6 mesi del 2011

Nel primo semestre del 2011 le quotazioni delle abitazioni sono diminuite del 3,5%.
Nel Centro storico i prezzi sono stabili. Si registra una maggiore propensione, da parte delle imprese costruttrici che hanno ristrutturato immobili nella zona, a ritoccare verso il basso i valori richiesti. Attualmente sul nuovo si registrano prezzi medi di 5700 € al mq.
Il Centro storico è da sempre interessato da una domanda vivace che vede protagonisti investitori (stimolati anche dalla presenza di numerose facoltà universitarie) e famiglie che realizzano acquisti migliorativi. Nel primo caso si registrano budget medi di 150 mila € per tagli come piccoli bilocali e trilocali, per le famiglie invece si parla di disponibilità media che parte da 400 mila €  per immobili di pregio. In via Farini  e nelle strade limitrofe  si concentrano le soluzioni abitative di prestigio, immobili rinascimentali realizzati tra il 1700 ed il 1800, antiche corti con giardino interno, appartamenti con soffitti alti ed affreschi. Ad acquistare sono di solito professionisti e le valutazioni sono comprese tra 2800 e 5000 € al mq a seconda del grado di ristrutturazione dell’immobile.

Adiacente al Centro storico si sviluppa il quartiere Cittadella il cui mercato immobiliare è simile al primo ad eccezione dell’offerta che vede, in questo quartiere, la prevalenza di soluzioni abitative di taglio medio – grande. L’area di Cittadella è quella che si sviluppa intorno a via Solferino e al Parco della Cittadella. Si tratta di un’area molto prestigiosa e richiesta, caratterizzata dalla presenza di verde e di soluzioni come ville in stile liberty ed appartamenti signorili degli anni ’60.
La domanda di immobili in locazione proviene da studenti e da professionisti. In parte minore sono interessate le famiglie. Per l’affitto di un bilocale si spendono 550 € al mese, per un trilocale la spesa è compresa tra 750 ed 800 € al mese.

Da segnalare nel Centro storico una forte richiesta di box auto, anche a causa delle numerose aree a traffico limitato. L’offerta è molto bassa, il prezzo di un box singolo è di 70-75 mila € mentre il canone di locazione mensile è di 100-120 €.

Nella  prima metà del 2011 si registra un generale aumento delle compravendite nella zona sud che si sviluppa intorno a via Traversetolo, Strada S. Eurosia, Strada Bassa dei Folli, viale Duca Alessandro. In aumento l’offerta di nuove realizzazioni (ville indipendenti, appartamenti, lotti edificabili), con un contestuale rallentamento della domanda sulle stesse. Le quotazioni delle abitazioni nuove di tipo residenziale oscillano tra 3500 e 4500€ al mq mentre quelle delle soluzioni nuove in edilizia convenzionata si attestano tra 1800  e 2100 € al mq.

La richiesta immobiliare in questa prima parte del 2011 ha subito un cambiamento: negli anni precedenti si indirizzava verso i  trilocali, oggi invece c’è un aumento decisivo della richiesta di quattro locali. Ad acquistare sono prevalentemente famiglie che decidono di migliorare l’abitazione  orientandosi su tagli più grandi.

Il quartiere Cittadella è caratterizzato da soluzioni indipendenti realizzate negli anni ’20, ’40 e ’50 e da palazzine degli anni ’50 e ’60. Viale Duca Alessandro collega la zona Est dalla zona Ovest; altre arterie importanti sono via Torelli e via Montebello. L’area di Montebello si è sviluppata dagli anni ’50 in poi. Qui si possono acquistare appartamenti usati in buone condizioni a 2000-2300 € al mq. Molto ambite le ville singole ed i contesti condominiali situati in via Giovanni XXIII, le abitazioni degli anni ’20-’50 in viale Duca d’Alessandro e le soluzioni costruite dagli anni ’70 fino al 2000 in strada S. Eurosia. Il mercato degli affitti è decisamente positivo; a cercare casa sono prevalentemente famiglie e coppie e il contratto maggiormente stipulato è quello a canone libero, meno richiesto quello a canone concordato. In questo momento è difficile vendere immobili con caratteristiche quali: piano rialzato, assenza di sfoghi esterni, assenza di  ascensore.
Da segnalare che la zona di Cittadella si caratterizza per la presenza di spazi verdi (soprattutto dopo il completamento del parco Bizzozzero e di alcune piste ciclabili).

Nei primi sei mesi dell’anno le quotazioni delle abitazioni nei quartieri di Sidoli, Picasso e in via Emilio Lepido hanno segnalato un ribasso. La tipologia più richiesta è di circa 100 mq,  taglio di cui c’è bassa offerta sul mercato. Numerosi acquisti immobiliari sono stati realizzati per i figli.  
I tre quartieri sono  eterogenei per tipologie immobiliari. Il quartiere Picasso si distingue per la presenza di numerose aree verdi e di piccoli contesti  condominiali degli anni ’90. La zona vanta anche la vicinanza di due importanti centri commerciali.  Le quotazioni medie si aggirano intorno a 2200-2300 € al mq. Sono in corso degli interventi di nuova costruzione che tra un paio di anni satureranno gli spazi edificabili esistenti in zona. I prezzi delle nuove costruzioni al momento si aggirano intorno a 3000 € al mq.
Più bassi i valori degli immobili situati nel quartiere Sidoli dove prevalgono i  palazzi degli anni ’80, con appartamenti dal taglio superiore a 120 mq, che si quotano a prezzi medi di 2100 € al mq.

In via Emilio Lepido invece si registra un mercato di immobili commerciali ed artigianali e gli appartamenti, degli anni ’60-’70, sono abitati per lo più da persone residenti da anni nella zona che apprezzano la vicinanza dei servizi. Sul mercato delle locazioni si registra un notevole calo della domanda di immobili da parte di immigrati, numerosi negli anni passati. Al momento non si rilevano molte  richieste.

Il mercato immobiliare delle frazioni di Vicomero, Fognano e Baganzola hanno segnalato una buona domanda. Si tratta di frazioni posizionate a Nord di Parma dove gli investitori cercano soprattutto bilocali da mettere a reddito e le giovani coppie acquistano perché i prezzi sono più contenuti.
La tipologia maggiormente richiesta è il bilocale su cui si investono cifre medie di 110-120 mila €. In zona, infatti, si attesta una buona domanda di immobili in affitto da parte di  lavoratori  fuori sede che cercano casa in affitto. Non lontano infatti sorgono la Fiera e l’aereoporto di Parma.
Per un bilocale si spendono mediamente cifre di 450-500 € al mese ed il canale libero 4+4 è quello più praticato.
In queste frazioni non ci sono al momento interventi di nuova costruzione di cui alcuni in edilizia convenzionata situate a Fognano e Vicomero e che hanno prezzi medi di 1600-1800 € al mq. In questa prima parte dell’anno la maggioranza degli acquirenti è rappresentata  da giovani coppie che hanno acquistato facendo ricorso al mutuo. Baganzola è la frazione maggiormente richiesta perché ben servita e posizionata su strade di alto passaggio. Per una soluzione di nuova costruzione si spendono mediamente 2200 € al mq. Leggermente più elevate, 2500 € al mq le quotazioni degli immobili a Fognano, dal momento che questa frazione è più vicina alla città di Parma.  Vicomero sconta maggiormente la lontananza dalla città. In tutte queste frazioni, che hanno vissuto il loro boom edilizio negli anni ’70,  l’offerta immobiliare è abbastanza simile; si possono trovare infatti piccoli contesti condominiali oppure villette a schiera che hanno valutazioni di 270-280 mila €. Le tipologie maggiormente compravendute sono quelle usate.

Le quotazioni delle abitazioni nei quartieri di Barbieri, Palasport e Vigheffio hanno segnalato un ribasso dei valori che ha interessato le nuove costruzioni, diffuse nel quartiere.
Al momento il prezzo del nuovo si aggira intorno a 3300 € al mq. La domanda è orientata verso immobili  nuovi, in buone condizioni  e di qualità medio – alta. Più difficile vendere le abitazioni di edilizia popolare.
Ad acquistare in questa prima parte dell’anno sono stati investitori attirati dalla presenza in zona dell’Ospedale e della Facoltà di Medicina. Acquistano bilocali su cui investire cifre medie di 100-150 mila €.
La domanda si orienta verso trilocali e quattro locali ed il budget da investire parte da almeno 300 mila €. Si richiedono abitazioni dotate di doppi servizi, garage ed ascensore.
L’area di piazzale Barbieri si è sviluppata a partire dagli anni ’60, è adiacente al centro ed è molto apprezzata. E’ la zona in cui  le quotazioni sono abbastanza contenute e dove acquistano gli investitori oppure genitori di studenti, anche se quest’ultima categoria è in diminuzione. Sono sorte nel 2000 le abitazioni situate nei pressi del Palasport e nelle adiacenze di via Spezia, quartiere ambito soprattutto dalle famiglie perché presenta delle aree verdi, piste ciclabili e aree pedonali.
A Vigheffio, a pochi chilometri da Parma, si sviluppa un’area di soluzioni indipendenti sorte dopo gli anni ’80. Si tratta di abitazioni che hanno una metratura di 200 mq e un giardino di 1500 mq.
Si registrano difficoltà nella vendita di queste tipologie dal momento che le richieste dei proprietari  sono distanti dalla disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti.

Nel quartiere semicentrale che si sviluppa tra via Venezia, via Palermo e via Trento le quotazioni immobiliari sono rimaste stabili.
Si tratta di un’area della città che si presenta piuttosto eterogenea dal punto di vista dell’offerta con immobili di tipo popolare e altri più residenziali.
La zona che si sviluppa tra via Venezia e via S. Leonardo si caratterizza per la  presenza di spazi verdi e di condomini costruiti a partire dagli anni ’60 fino agli anni 2000. Ad acquistare in questa zona sono prevalentemente famiglie che desiderano cambiare l’abitazione. Per un buon usato si possono spendere da 1500 a 2200 € al mq. Ci sono anche delle soluzioni in stile liberty  che, in buone condizioni, si trattano a prezzi medi di 2200-2400 € al mq. Le quotazioni scendono nelle zone a ridosso della ferrovia dove ci sono palazzine dei primi anni del 1900 che si possono valutare anche a prezzi inferiori a 1500 € al mq.
Tra via Palermo e via Venezia si registra la presenza di condomini di edilizia più popolare che attira potenziali acquirenti dal budget più contenuto: infatti ci sono immobili privi di ascensore e  di aree verdi. In questa prima parte dell’anno hanno comprato anche investitori che si sono indirizzati su piccoli tagli da ristrutturare per poi affittare.