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Il mercato immobiliare di Parma nel 2017

Il settore residenziale a Parma è in crescita: il numero di compravendite portate a termine è in continuo in aumento, in leggero aumento anche i prezzi medi di vendita.

Il settore residenziale a Parma è in crescita: il numero di compravendite portate a termine è in continuo in aumento, in leggero aumento anche i prezzi medi di vendita.

Il mercato immobiliare di Parma, in linea con quello di gran parte dell'Italia, sembra essere in leggera, seppur lenta, ripresa. Nel comune emiliano, in particolare, appare ancora in crescita il flusso di compravendite di immobili residenziali, anche dopo il forte aumento avvenuto tra 2015 e 2016. Stabile, invece, l'andamento del prezzo medio degli immobili in vendita, ancora ben lontano dai livelli pre-crisi immobiliare, ma, quantomeno, non più in calo.

A trainare il mercato residenziale italiano è la congiunzione di tre condizioni decisamente favorevoli, che hanno caratterizzato l'intero 2017: in primo luogo l'alta disponibilità, e quindi l'alta concorrenza, di immobili in vendita, sia nuovi che riqualificati o ristrutturati, che, complice il complessivo andamento in negativo dei prezzi medi, vengono venduti a prezzi decisamente più abbordabili che in passato; secondo fatto è relativo ai mutui: i tassi d'interesse, infatti, così come 12 mesi fa, sono ai minimi storici, rendendo questo tipo di finanziamento più interessante e conveniente a chi stesse pensando di comprare casa; infine, a questi due punti, bisogna aggiungere quello riguardante le molte agevolazioni fiscali messe a disposizione dal Governo proprio per favorire l'acquisto di casa e la riqualificazione dello stock di immobili già esistenti.

Queste condizioni, però, non è detto che durino per sempre: come detto, in molte città, come ad esempio Parma, i prezzi medi degli immobili in vendita sono ormai stabili o in leggera crescita; i tassi d'interesse sui mutui sono un dato sempre molto volubile e fortemente influenzato dall'andamento del mercato e potrebbe cominciare a crescere da un momento all'altro; infine i Bonus Fiscali sulla casa, per quanto in procinto di conferma anche per il 2018, potrebbero subire delle variazioni, dei ridimensionamenti o addirittura essere messi da parte.

Analisi del mercato immobiliare di Parma.

Nella provincia di Parma si è registrato, nel primo semestre del 2017 (Gennaio-Giugno), un flusso in crescita del numero di compravendite portate a termine nel settore residenziale: a fronte di una crescita molto corposa tra il 2015 (3.960 NTN) e il 2016 (4.806), che ha superato largamente il +20%, un'ulteriore crescita nel 2017 non era per nulla scontata. Nei primi sei mesi dell'anno, però, in tutta la provincia sono state portate a termine ben 2.538 transazioni, di cui 1.286 solo nel comune di Parma: dati che si traducono, confrontandoli con il medesimo periodo dell'anno scorso, con un +7,9%, se si considera l'intera provincia emiliana, e con un +3,5% se si restringe l'analisi al solo capoluogo. Nella sostanza, dunque, come previsto, si è assistito ad una diminuzione del ritmo di crescita, che però si è confermato decisamente positivo.

In Tab. 1 abbiamo riassunto questi dati, in modo che fosse più semplice analizzare l'andamento del mercato residenziale del comune di Parma e dell'intera provincia, nel biennio 2015-2016 e nel solo primo semestre degli anni 2015, 2016 e 2017.

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Analizzando i dati messi a disposizione dal portale Parmacasa.it, abbiamo potuto studiare nel dettaglio la composizione dell'offerta del mercato immobiliare residenziale di Parma. Abbiamo così constatato come ben il 37% degli annunci di vendita, quindi oltre 1 su 3, riguardino appartamenti trilocali, mentre un buon 22% abbondante riguarda appartamenti bilocali: ben oltre il 50% degli annunci immobiliari di vendita, dunque, riguardano queste due tipologie di appartamenti, sicuramente le più presenti a Parma. Le restanti tipologie di immobile, in questa particolare statistica, si spartiscono praticamente equamente il restante 40% e poco più spazio rimanente sulle bacheche immobiliari.

Composizione dell'offerta.

Per quanto riguarda il costo medio degli immobili residenziali, come già detto in precedenza, Parma appare in una situazione di assoluto equilibrio: si registrano, infatti, mesi in leggero calo e mesi in leggero rialzo rispetto agli omologhi del 2016, come l'appena conclusosi ottobre, anche se si parla, per questo mese, di un aumento praticamente irrisorio di pochi euro. In ogni caso si parla di cifre ben lontane dal periodo pre-crisi immobiliare e ancora molto distanti rispetto ad appena 5 anni fa: se nella Parma di ottobre 2013 si vendeva a circa 2.250 €/m2, nello stesso mese del 2017, nella stessa Parma, il prezzo era sceso a 1.909 €/m2. Un distanza che appare oggi quasi incolmabile.

Parma, dunque, sta cercando faticosamente di uscire da una situazione prezzi che, nel biennio 2015-2016, appariva decisamente allarmante. In Tab. 2 abbiamo fotografato i dati concessi dall'OMI, l'Osservatorio del Mercato Immobiliare facente capo all'Agenzia delle Entrate, relativi al citato biennio 2015-2016: come si può osservare, la provincia emiliana viene da un periodo di forte calo del prezzo medio (euro al metro quadro), situazione testimoniata dalla variazione percentuale, che delineava una situazione decisamente critica, ma che oggi appare decisamente migliorata.

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Come salterà facilmente all'occhio, i dati relativi ai prezzi medi che abbiamo analizzato sono molto  differenti rispetto a quelli concessi dall'OMI ed espressi in Tab. 2. Nella realtà delle cose, le due statistiche risultano essere le due facce di una stessa medaglia: sui diversi portali immobiliari, infatti, viene riportato il prezzo richiesto dai venditori, mentre sul portale dell'Agenzia delle Entrate vi sono le medie calcolate sui prezzi di effettiva vendita. La forbice, ovvero la distanza tra i due dati, quindi, è dovuta all'imprevedibile fattore della “trattabilità del prezzo”, diventata ormai consuetudine in ogni compravendita.

Affidandoci ai dati messi a disposizione dall'Agenzia delle Entrate, infine, abbiamo la possibilità di analizzare zona per zona i prezzi degli immobili residenziali in vendita a Parma, in modo da dare notizia su quali siano i quartieri parmensi più costosi e quali quelli più economici. Come nella stragrande maggioranza delle città italiane, anche a Parma la zona del comune più costosa è quella del Centro Storico, qui un appartamento in buono stato conservativo può essere acquistato tra i 2.000 e i 2.450 €/m2; a seguire troviamo l'area comprendente le zone dello Stadio Tardini, di Viale Solferino e di Via Torelli: qui è possibile acquistare un'abitazione civile in buono stato conservativo a prezzi compresi tra i 1.750 e i 2.075 €/m2. Nelle restanti zone del comune i prezzi calano costantemente all'aumentare della distanza dal Centro Storico

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